8月将至 ，随着“暑期档”的疯买房来临，很多家长们也开头考虑孩子未来上学的现看学区问题了 ，虽然今年“择校”的再老话题再次被热议，但更多的老破大家长还是认为 ，3-5年不可预测，疯买房选上一套带学校的现看学区房子，才是再老最“踏实”的做法。

也正因如此，老破大进入七月份以来 ，疯买房很多拥有学区优势的现看学区二手房房源再次成为置业焦点 。那么
，再老现在买房 ，老破大是疯买房选一套总价超低的老破小合适
，还是现看学区“斥巨资”来一套“老破大”呢 ？

疯了！谁在买“老破大”？

前不久的一次直播看房过程中 ，笔者遇到了3组客户准备来看该房源。这种情况在2023年还是首次遇到。

从产品来看，这次直播的是一套164平的三室户型 ，总价接近200万，总价不低 ，面积较大 ，从房龄来看，已经超过20年了，为什么这个外界看来注定没人要的“老破大”，也会有人来看呢 ？

“这套房子价钱非常合适，与周边相比
 ，它的总价至少低了20万左右 ，因此非常有竞争力”，贝壳找房的工作人员告诉笔者
，“而且关键是，这个房子是双学区 ，占据了比较好的教育资源 ，因此比较抢手” 。

原来 ，进入七月以来，占据学区优势的房源都出现了一波小的成交热，而与往年不同的是 ，过去购房者可能会“扎堆”绝对低价的老破小 ，但是今年来看这种大户型的购房者也变得多了起来。

笔者查阅了该房源所在小区发现，仅6月份 ，该小区成交就超过6套房源，这与很多几个月都“不开单”的小区形成了鲜明的对比。而从成交户型来看 ，仅仅有1套56平的小两室，和1套70平的两室是“小户型”，其余均为百平以上的两室、三室格局 。

同时，笔者也查阅了该小区周边二手房销售情况，从成果来看 ，周边二手房同样是两室、三室的大面积产品成交略多于40-60平的一室、小两室产品。有趣的是，在某个典型的“学区小户型”项目中，最近成交的同样是园区内面积相对较大的，86平两室产品 。

“最近虽然也有业主来看低总价的小户型  ，但是大面积产品最近也比较走俏”，这位工作人员告诉笔者，“最近学区房的成交周期大幅缩短 ，学区需求在七月份正在被集中释放 ，预计在8月份，二手房市场可能会迎来一波小的成交高峰”
。

不爱低价爱三室 ？为啥越来越多的购房者开头将目光转向了大面积学区房呢 ？原来 ，这与最近市场的变化有着很大关系。

“教改”推进 兼具居住属性房源受关注

这几年，由于生源日趋集中 ，因此许多热门中小学的入学普查也日趋严格，有家长表示 ，去年的普查就非常严格 ，“现在不仅问家长 ，还问孩子，那问的问题，你都想不到，不是真住这里，可能就露馅儿了”一位家长说。

也正因如此，此前打算“资产配置”的家长，为了更为稳妥，都改变了此前的想法，转而打算在主校区范围内“一步到位”，选一套适宜居住的二手房 ，确保学位无虞。

其实 ，很多家长不仅担心老破小不适宜居住的问题
。在目前市场环境下 ，虽然为了孩子购置一套占据优质教育资源的房子是很多家长的“必修课” 
，但尽可能让房子保值，“别赔太多”的想法也依旧存在。

此前有分析认为，老破小除了学区价值外 ，几乎没有附加值 ，未来一旦教育政策发生变化 ，这种房子几乎就是“砸手里”了 ，而选一套相对更为宜居的两室 、三室产品，即使未来教育政策发生变化 ，至少房子还有宜居属性，还是具备必定市场价值的 。

也正因如此
，今年在为孩子们“掂对”上学问题的时候 ，很多家长都将目光转向了两室、三室户型产品上。当然 ，也会有人问，那么这一波成交热，是否代表着市场即将回暖呢 ？一点儿还在想着“抄底”的投资客，会不会就此出手呢？

综合目前数据来看 ，答案非常清晰，不会。

“按需置业”仍是主流

从最近的成交数据来看，沈阳北行 、长白等传统优质教育板块虽然价钱环比5月略有上浮 ，但与2022年相比 ，二手房挂牌价钱同比仍为下降。

从成交来看，沈阳二手房单日成交量仍维持在百套左右，并没有形成新的单日成交高峰。这标示着，沈阳的置业需求一直存在 ，刚性需求也正在逐步释放。市场仍在，但随着投资客的退潮，成交体量正在逐步回归“新常态”
。

这也印证了我们此前的判断：房产的金融属性会越来越弱，居住属性会越来越强。

最近两室、三室二手学区房带看量的小幅回温，也恰好印证了这一判断。与过去盲目追求“落户上学”不同，现在家长们虽然仍关注教育资源，但是“能住”、“住的舒服”已经逐渐成为和“教育资源”同样重要的置业因素了。

从这种置业观的变化来看 ，沈阳的购房者正在回归理性 。购房者置业的“必须选项”正在逐步增加  ，未来 ，也许需要同时满足“地段优、品质佳  、价钱低 、学区好 、物业强”等条件的房源才有可能成交 。这种成交趋向，就是“自住型市场”的成交特征。

说这么多 ，其实也就是一句话，要是真的有上学、结婚等需求，那么现在出手，可选房源多，价钱适中 ，正是出手好时机
，至于什么“继续降价”这些担心，根本不是我们该考虑的事儿，我们要想的是，错过这次，可能就要买“即买即落户”的房源上学了，而按照沈阳2023年的土地出让情况来看
，3年以后，真的能有这样的房子在售么？

至于想着“抄底”，趁机赚一笔的朋友 ，还是把眼光往其他行业上看看吧，未来  ，随着各种“养房”成本的提升和房产的低换手率时代的来临 ，“投资”房产，已经不再是稳赚不赔的买卖了。

（作者：新闻中心）